نماینده ثبت و دفتریار

 
شرایط و متون حقوقی اجاره نامه موقوفه گوهرشاد بیگم
نویسنده : سید مهدی سازمند حسینی - ساعت ۸:٥۳ ‎ب.ظ روز ۱۳٩٢/۱۱/٢
 

متون حقوقی اجاره نامه عرصه مسکونی-موقوفه گوهر شاد بیگم

ماده 6- شروط و تعهدات:

1- مستاجر حق دارد درمورد اجاره در حد تراکم مجاز منطقه ای برای کاربری مسکونی یا برابر مقررات موضوعه نسبت به سایر کاربری ها در تاریخ امضای این سند،با توجه به نوع و نحوه استفاده مندرج در ماده 2 این قرارداد،احداث اعیان نموده و سند مالکیت آن را به نام خود اخذ نماید. احداث مازاد بر آن منوط به موافقت کتبی و قبلی موجر و پرداخت حقوق موقوفه خواهد بود.2-ادامه تصرفات در مورد اجاره پس از پایان مدت ، فسخ یا اقاله سند غیر ماذون می باشد و در هرحال متصرف غیرماذون متعهد به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مورد اجاره برابر نظر کارشناس منتخب موجر خواهد بود.3-کلیه هزینه های مقدماتی ناظر برتنظیم این سندمانند کارشناسی و نیز هزینه تنظیم سند رسمی به عهده مستاجراست4-مستاجر متعهد است حداکثر ظرف مدت دو ماه قبل از انقضای مدت اجاره درخواست تجدید قرارداد اجاره را طبق مقررات اوقافی بصورت کتبی به موجر تحویل نماید.در غیر اینصورت موجر می تواند در دو نوبت به مستاجر اخطاریه ابلاغ نماید و پس از آن در صورت عدم مراجعه مستاجر جهت تجدید قرارداد وفق ضمانت ذیل این قرارداد اقدام نماید.5-مستاجر متعهد است در استفاده از مورد اجاره ، ضوابط شرعی را رعایت نماید و در صورتی که به تشخیص موجر،مشخص گردد که مستاجر در نحوه استفاده از مورد اجاره اقدامات و فعالیت هایی  انجام می دهد که خلاف موازین شرعی است ، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.6-چنانچه در طول مدت اجاره متولی عزل یا ممنوع المداخله گردد یا به هر دلیلی مجاز به اقدام در وصول اجاره بها و اجرت المثل یا خسارات وارده نباشد،مستاجرمتعهد است به محض اعلام کتبی اداره اوقاف و امور خیریه محل اجاره بها ، اجرت المثل یا خسارات مربوط به مورد اجاره را به اداره مذکور پرداخت نماید و صرفا با این پرداخت بری الذمه محسوب می گردد.7-مستاجر بدون کسب موافقت کتبی و قبلی موجر حق هیچ گونه تغییر در کاربری و نوع استفاده از مورد اجاره را ندارد.8- این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 می باشد و با امضای شهود در سه نسخه با عتبار واحد تنظیم و امضاء گردید.9- مورد اجاره صرفا بمنظور نوع و نحوه استفاده مندرج در ماده 2 این قرارداد به اجاره واگذار شده است.10- مستاجر متعهد است اجاره بها را در موعد مقرر به موجر پرداخت نماید.11-تخلف از هر یک از شروط مندرج در این قرارداد ضمن ایجاد حق فسخ برای موجر در باقیمانده مدت اجاره ، مستاجر مکلف به پرداخت اجور ایام تصرف و جبران خسارت و تخلیه و تحویل مورد اجاره خواهد نمود و موجر با حق توکیل از مستاجر حق دارد با نظر کارشناس مرضی الطرفین یا کارشناس منتخب دادگاه معادل80% بهای اعیانی احداثی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت یا در صندوق دادگستری تودیع و نسبت به تخلیه و تملک و انتقال سند اعیان به نام موقوفه از طریق مراجع ذیصلاح اقدام نماید و مستاجر کلیه حقوق و دعاوی ناشی از اجرای این بند را به موجر صلح نمود و در هر حال مستاجر و ضامن ، متضامنا متعهد به جبران خسارت وارده به مورد اجاره و پرداخت اجور معوقه ، اجرت المثل و هر گونه بدهی قانونی ناشی از تصرف در مورد اجاره و رابطه استیجاری خواهند بود.12-مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را بصورت کلی یا جزئی قبل یا بعد از احداث اعیانی به هیچ نحوی از انحاء حتی بعنوان وکالت یا صلح حقوق و مشارکت و غیره قبل از کسب موافقت کتبی و قبلی موجر و تسویه بدهی و پرداخت پذیره انتقال ندارد.13-مستاجر و ضامن هر دو متضامنا در قبال موجر نسبت به پرداخت اجور مسئول خواهند بود و هرگاه اعتبار ضامن به تشخیص موجر سلب شود مستاجر متعهد است ظرف مدت یک ماه از تاریخ اخطار کتبی موجر،ضامن معتبر دیگری معرفی نماید.14- مستاجر متعهد است ظرف مدت اجاره با توجه به نوع و نحوه استفاده مندرج در ماده 2 این قرارداد احداث اعیانی نماید و در غیر اینصورت اختیار فسخ در باقیمانده مدت اجاره برای موجر ایجاد خواهد شد.15-مستاجر ضمن اقرار به تصرف،با علم و آگاهی کامل از کم . کیف مورد اجاره و شروط قراردادی اقدام به تنظیم این سند نموده و متعهد گردید هر گونه ادعای حقی در عین مستاجره و منافع آن از جانب اشخاص حقیقی و حقوقی را شخصا پاسخگو باشد.


 
 
دفترخانه‌ها اجاره‌نامه می نوشتند و می‌نویسند
نویسنده : سید مهدی سازمند حسینی - ساعت ۱٠:٠٠ ‎ب.ظ روز ۱۳٩٢/۳/۸
 

اجاره نامه رسمی دفترخانه‌ تسهیل گشت.

دفترخانه‌ها هم اجاره‌نامه می‌نویسند

بخشنامه حذف استعلام ثبت اجاره‌نامه در دفترخانه‌ها به قدری تحت‌الشعاع اخبار این روزهای عالم سیاست قرار گرفت که بجز سازمان ثبت که صادرکننده آن بود و دفترخانه‌ها که از آن نفع می‌بردند و نیز بنگاه‌های مشاور املاک که به ظاهر، زیان دیده این بخشنامه بودند، کسی از محتوای آن باخبر نشد.

 

 

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران به نقل از روزنامه جام جم، این بخشنامه که رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در جایگاه معاون رئیس قوه قضاییه آن را هفته گذشته امضا و ابلاغ کرده است، سعی دارد مشکلات تنظیم اجاره نامه در دفترخانه ها را برطرف کند؛ یعنی با حذف مراحل اداری وقت گیر از جمله دریافت مفاصا حساب دارایی و استعلام از اداره ثبت، کاری کند تا مردم به جای تنظیم اجاره نامه یک ملک در بنگاه های املاک به دفترخانه ها بروند.

 

در روزهایی که گذشت، اما این بخشنامه نه آن طور که باید به گوش مردم رسید و نه آن طور که مورد انتظار بود سبب رونق کار دفترخانه ها شد بلکه ابلاغ آن مقدمه ای بر تکرار چالش میان کانون سردفتران و اتحادیه مشاوران املاک شد.

 

در واقع حذف استعلام از روند تنظیم یک سند اجاره در دفترخانه ها به این معنی است که موجران و مستاجران با صرف وقت و خصوصا هزینه کمتر می توانند به جای تنظیم سند عادی اجاره که همواره راه کلاهبرداری در آن باز است، سندی رسمی را تنظیم کنند که قانون از آن حمایت همه جانبه دارد؛ اما بجز این مفهوم، بنگاه داران برداشتی دیگر از این بخشنامه کردند، چون به باور آنها تسهیل تنظیم سند اجاره در دفترخانه ها هدفی جز به حاشیه راندن بنگاه ها و سرازیر شدن منابع درآمدی به سمت دفترخانه ها ندارد.

 

این موضع تند را مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گو با مهر با بیان این جمله که بنگاه های معاملات املاک، نوکر دفترخانه ها شده اند، نشان داد. او حتی با بالا گرفتن این بحث ها و پس از آن که مذاکراتش با سازمان ثبت و کانون سردفتران به نتیجه نرسید از تمام بنگاه های املاک زیرمجموعه اتحادیه خواست تا اگر سازمان ثبت، دفاتر اطلاعاتی بنگاه ها را از آنها مطالبه کرد، بنگاه ها هیچ اطلاعاتی در اختیار آنها قرار ندهند.

 

کدام به نفع مردم است؟

تنظیم اجاره نامه در بنگاه های املاک حاصل تفاهم نامه رئیس پیشین سازمان ثبت با وزارت بازرگانی است که طی آن سربرگ مبایعه نامه ها در اختیار بنگاه ها قرار گرفت. همین شد که مشاوران املاک از آن زمان تا امروز میان موجران و مستاجران و خریداران و فروشندگان، نقش دلالی را ایفا می کنند و از این رهگذر درآمدهای قابل ملاحظه ای به دست می آورند و حالا که دفترخانه ها به عنوان جایگزین مطمئن بنگاه ها به مردم معرفی شده اند، اعتراض دارند.

 

البته حذف یکباره بنگاه ها از چرخه معاملات املاک به نفع هیچ کس نیست، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز هیچ گاه این را نخواسته است، بلکه موضوع این است که نقل و انتقالات ملک باید با مطمئن ترین روش صورت بگیرد و تبعات حاصل از ثبت اسناد عادی در بنگاه ها دامنگیر مردم نشود.

 

این در حالی است که هزینه های مربوط به تنظیم اجاره نامه ها که بنگاه ها از مردم دریافت می کنند نیز یکی از مهم ترین ایرادهای وارده به بنگاه هاست؛ هرچند همواره اتحادیه مشاوران املاک دریافت این وجوه را حق قانونی بنگاه ها می داند.

 

در واقع ایراد بر سر دریافت کمیسیون یک درصدی بنگاه ها از طرفین معامله است که در معاملات بزرگ، مبلغ کلانی را عاید بنگاه داران می کند، آن هم بی آن که آنها برای عقد این قرارداد زحمت زیادی متحمل شده باشند.

اما آن طور که محمدرضا دشتی اردکانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران به جام جم می گوید؛ با تنظیم سند اجاره در دفترخانه ها مردم مبالغی بسیار ناچیزتر را بابت تنظیم اجاره نامه می پردازند، به طوری که تمام هزینه های تنظیم سند اجاره شامل حق الثبت، حق التحریر و مالیات بر ارزش افزوده برای یک ملک حدود یک دهم هزینه آن در بنگاه می شود.

 

رضا حسینی، از سردفتران غرب تهران نیز در گفت و گو با جام جم با بیان این تفاوت دستمزدها توضیح می دهد که اگر ملکی به ارزش ده میلیون تومان ودیعه و ماهانه 400 هزار تومان به اجاره برود، دفترخانه بابت ودیعه هیچ مبلغی دریافت نمی کند و فقط با ضرب مبلغ اجاره در 12 ماه سال و تقسیم آن بر نیم درصد، 24 هزار تومان از هرکدام از طرفین معامله دریافت می کند. این در حالی است که اکثر قریب به اتفاق بنگاه ها در چنین معامله ای، یک ماه اجاره را مبنا قرار می دهند و از هرکدام از طرفین 200 هزار تومان دریافت می کنند. این در شرایطی است که آنها بابت مبلغ ودیعه نیز مبالغی را از طرفین مطالبه می کنند.

 

مقایسه این قیمت ها با مبالغی که بنگاه ها از مردم مطالبه می کنند، بخوبی نشان می دهد که ثبت اجاره نامه در دفترخانه ها به نفع مردم است، آن هم در شرایطی که به جای یک سند عادی که براحتی قابل جعل است سندی رسمی و قابل استناد در محاکم را در اختیار می گیرد.

 

یک جای کار می لنگد

در میانه این موضوع که بظاهر همه چیزش به نفع مردم و نظم در معاملات تمام می شود، اما یک جای کار می لنگد. یعنی حالا که ثبت سند اجاره در دفترخانه ها جدی تر شده و بخشنامه ای نیز برای آن صادر شده، مشخص نیست که کار دلالی اجاره (و فروش) املاک باید به چه کسی سپرده شود؛ به بنگاه ها که بابت آن پول می گیرند یا به دفترخانه ها که فعلا ظرفیت ارائه خدمات به مردم را ندارند.

 

در واقع جان کلام این است که اگر قرار است با سپردن کار تنظیم سند اجاره به دفترخانه ها گامی به نفع مردم برداشته شود، نمی توان مراحل قبل از تنظیم اجاره نامه یعنی همان زمان هایی که موجران به دنبال مستاجر و مستاجران به دنبال خانه می گردند، نادیده گرفت و از دلالی موثر بنگاه ها در این میانه غافل شد.

 

به این معنا، اگر بنگاه ها از میان برداشته شود و امور مربوط به خرید و اجاره ملک به دفترخانه ها سپرده شود، مردم نمی دانند برای پیدا کردن ملک مورد نظر خود یا اجاره و فروش آن باید به کجا مراجعه کنند و این دقیقا همان مشکلی است که اگر برای حل آن فکری نشود، بنگاه ها همچنان به بقا ادامه می دهند و انتقادهای موجود تکرار می شود.

 

این در حالی است که تماس های جام جم با چند دفترخانه تهران نیز نشان داد که صدور این بخشنامه هنوز نتوانسته است مردم را به سمت ثبت سند اجاره در دفترخانه ها ببرد، زیرا مردم به طور سنتی پذیرفته اند که حضور در بنگاه و تنظیم اجاره نامه در این مکان راحت تر است؛ هر چند همگان به اتفاق باور دارند هزینه هایی که بنگاه ها از مشتریان دریافت می کنند، منطقی نیست و تناسبی با میزان زحمت آنها برای به سرانجام رساندن یک معامله ندارد.

 

البته برای رفع این مشکل، گزینه هایی مطرح است. از جمله، عده ای پیاده کردن روش کشور فرانسه یا سایر کشورهای اروپایی در این حوزه را مفید می دانند. حسن عموزاده از سردفتران شرق تهران نیز چنین پیشنهادی را ارائه می دهد. او به جام جم می گوید: کسی موافق حذف کامل بنگاه ها نیست بلکه بحث بر سر محدود کردن اقدامات بنگاه هاست، به طوری که مثلا دولت بانک های اطلاعاتی از املاک را طراحی کند و همه خریداران، فروشندگان، موجران و مستاجران به جای مراجعه به بنگاه ها به این بانک اطلاعاتی مراجعه کنند و معامله موردنظر را صورت دهند.

 

به گفته او، اطلاعات این بانک اطلاعاتی را بنگاه ها نیز می توانند در اختیار دولت قرار دهند یعنی هر بنگاه در محدوده فعالیت خود، اطلاعات را در این سامانه قرار دهد و هر گاه اطلاعات ثبت شده یک بنگاه در سامانه مورد استفاده مردم قرار گرفت بابت آن مبلغی در حدود 2000 یا 3000 تومان عاید بنگاه ها شود.

 

عموزاده البته می گوید محول کردن این وظیفه به دفاتر اسناد رسمی نیز شدنی است چون دفترخانه ها که روز به روز مشتریانشان کمتر می شود، می توانند با گماردن یک کارمند، اطلاعات مربوط به فروش و اجاره املاک را آن هم به صورت مجانی در اختیار مردم قرار دهند.

 

البته این گفته های عموزاده و سایر کارشناسان که این روش را اقتباسی از سیستم مرسوم در کشور فرانسه می دانند در شرایط فعلی که هیچ بانک اطلاعاتی املاک بجز اطلاعاتی که در اختیار بنگاه داران است، وجود ندارد، نمی توان به تقویت جایگاه دفترخانه ها در ثبت اسناد اجاره امیدوار بود.

 

در واقع آماده نبودن زیرساخت هایی که به اصلاح جایگاه بنگاه ها در معاملات املاک منجر شود، مشکل امروز جامعه ماست که اگر قرار است کشمکش های دائم میان سازمان ثبت، کانون سردفتران و اتحادیه مشاوران املاک خاتمه یابد، بهتر است راه حلی برای باز شدن این گره کور پیدا شود.

 بنقل از سایت کانون